Immobili residenziali di lusso in Russia

La rapida crescita economica della Russia ha condotto a una forte segmentazione sociale, portando, in pochi anni, alla formazione di una nuova classe di abbienti, economicamente molto attiva. Pur costituendo non oltre il 5-7% della popolazione complessiva della Russia, in numeri assoluti questa categoria rappresenta un mercato alquanto importante, stimato intorno ai 7.000.000 di consumatori.

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Proprio questa "élite" economica ha generato la domanda per immobili di qualità sul mercato russo, in primo luogo a Mosca. Da un lato, infatti, la straordinaria capacità di spesa ha permesso di pretendere e raggiungere standard abitativi pari, quando non superiori a quelli occidentali. Dall'altro lato, l'immobile di prestigio, in stabili storici, ovvero di nuova generazione, ha iniziato a costituire una delle migliori opzioni per gli investitori, grazie alla rapida rivalutazione del mercato immobiliare russo. 

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Inoltre, con l'aumentata mobilità della classe dirigente, anche internazionale, nei centri finanziari della Russia, e specialmente a Mosca e San Pietroburgo, gli immobili residenziali di lusso sono divenuti estremamente richiesti sul mercato delle locazioni, ove generano remunerazioni particolarmente interessanti.

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Il mercato delle abitazioni di lusso in Russia presenta al proprio interno differenze notevoli, che lo rendono adatto sia per gli investitori privati, che privilegino un'esposizione media, che per gli investitori istituzionali, capaci di affrontare la gestione di grandi progetti immobiliari.

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Case prefabbricate di categoria superiore e di recente costruzione

L'utilizzo di nuovi materiali e nuove tecniche costruttive permette oggi il raggiungimento di elevati standard qualitativi anche nell'edilizia prefabbricata. I palazzi residenziali di ultima generazione presentano un migliore isolamento termico e acustico, una metratura superiore degli alloggi, finiture accettabili. Di norma, i complessi di questa categoria sono dotati di parcheggi sotterranei e sono inseriti in aree dotate di servizi e spesso controllate e/o recintate. 

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Questa categoria di immobili presenta il rapporto ottimale qualità prezzo ed è senz'altro la più ambita dalla nascente classe media russa. Alla luce della recente crisi del sistema creditizio, un'elevata quantità edificata di questi alloggi, tipico oggetto del mutuo bancario, rimane libera sul mercato in attesa di acquirenti, presentando ottime opportunità di investimento anche puramente speculativo nel breve-medio termine.

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Qualità investimento: alta

Difficoltà investimento: bassa

Valore investimento: medio

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Residenze suburbane in soluzioni indipendenti e semi-indipendenti

La classica "villetta familiare" rappresenta un'alternativa piuttosto recente sul mercato immobiliare russo. Tuttavia, negli ultimi anni, questa soluzione ha saputo generare una domanda crescente, potendo offrire standard di vita superiori rispetto al caos delle grandi città.

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Site in complessi di dimensioni, prestigio, qualità e, naturalmente, costi molto variabili, le case indipendenti rappresentano una soluzione interessante in primo luogo per chi intendano attuare un utilizzo diretto ed effettivo di tali proprietà, e cioè viverci. 

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Per l'investitore estero, le residenze indipendenti costituiscono un'opportunità meno interessante, anche perché più soggette alle fluttuazioni del mercato rispetto agli immobili posizionati nei centri urbani. Fanno eccezione i progetti di assoluto prestigio e unicità, posizionati nel segmento più alto del mercato immobiliare, sia per qualità costruttiva che per caratteristiche intrinseche (intervento di architetti di fama internazionale, luogo di tradizionale residenza per i rappresentanti delle élites politiche ed economiche, ecc.). 

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D'altro canto, tali immobili sono piuttosto sensibili alle fluttuazioni della domanda nelle fasi calanti del mercato, quando possono presentare buone opportunità di investimento. 

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Qualità investimento: medio-alta

Difficoltà investimento: media

Valore investimento: alto

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Appartamenti in palazzi storici nei centri cittadini

Le residenze site nei palazzi storici, comprendendo questo termine gli edifici costruiti entro i limiti temporali del "classicismo staliniano" (prima metà anni '50), rappresentano una soluzione di assoluto prestigio e qualità. Siti nei centri cittadini e, di norma, sottoposti ad interventi di riqualificazione di qualità negli ultimi anni, offrono appartamenti di metratura medio-grande e si prestano perfettamente ad essere inseriti nel mercato delle locazioni, anche e soprattutto per la remunerativa clientela internazionale business.

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Il maggior difetto di questa tipologia di proprietà è costituito dalle elevate barriere all'entrata: gli immobili migliori hanno già da tempo trovato affezionati proprietari, che non intendono separarsene nemmeno nei momenti di crisi del mercato. L'unica soluzione rimanente è quella di affidarsi a agenzie immobiliari specializzate e preventivare qualche mese per l'individuazione della residenza da acquistare.

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Qualità investimento: molto alta

Difficoltà investimento: molto alta

Valore investimento: alto

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Residenze top-class in edifici di nuova costruzione

Negli ultimi anni, le città russe hanno visto sorgere complessi residenziali di classe superiore, destinate ad accogliere le nuove élites economiche del paese. Arditi grattacieli, complessi residenziali in stile neoclassico, strutture firmate dai grandi nomi dell'architettura internazionale. Mosca, in particolare, si è arricchita di questa tipologia di edifici, che hanno letteralmente trasformato, nel bene e nel male, il volto della capitale russa.

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All'interno di tali proprietà, dotate dei servizi più avanzati e vigilate 24 ore su 24, trovano spazio appartamenti sontuosi, in cui l'unico limite alla personalizzazione è costituito dalla fantasia del committente.

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Utilizzate sia per finalità residenziali, sia come oggetto di investimenti meramente speculativi, gli immobili di lusso moscoviti possiedono costi estremamente elevati che, nei momenti di massima del mercato immobiliare, li ha portati nelle prime posizioni nelle classifiche internazionali dei prezzi al metro quadro, davanti alla maggioranza delle capitali europee.

Oggi, nelle fasi calanti delle dinamiche immobiliari, le proprietà di lusso possono rappresentare occasioni estremamente interessanti per investitori esteri istituzionali e privati, a patto che si affidino ad operatori di settore dotati di elevata competenza.

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Qualità investimento: molto alta

Difficoltà investimento: media

Valore investimento: molto alto

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- Consultare il materiale relativo agli immobili  economici in Russia

- Tornare alla sezione introduttiva "edilizia residenziale in Russia"

Immobili residenziali di classe economica in Russia

Il segmento più economico del mercato immobiliare russo è, in prevalenza, costituito da fabbricati realizzati nel corso del periodo sovietico, in attuazione dei numerosi programmi atti a sradicare la cronica penuria di alloggi nel paese. Edifici costruiti in serie, secondo progetti tipo, spesso con risparmio di materiali e senza particolare cura alle finiture. 

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Tuttavia, l'investimento nella fascia basso del mercato immobiliare russo, non necessariamente costituisce una scelta di ripiego per l’investitore. La costante domanda per tale tipologia di immobili a Mosca e nelle grandi città da parte di migranti lavorativi, ne garantisce infatti la rivalutazione nel tempo. Mentre è lecito sconsigliare l’acquisto di tali immobili per la successiva cessione in locazione, stante le difficoltà di gestione a distanza e l’esigua remuneratività, un investimento puramente speculativo a breve termine non è da scartare a priori.  

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Appartamenti in comune (коммунальные квартиры, коммуналки)

Gli appartamenti in comune sono una caratteristica e un retaggio del periodo sovietico, durante il quale la mancanza di alloggi e l'insufficienza di risorse destinate all'edilizia civile, costrinsero milioni di famiglie a condividere le cucine e i servizi in appartamenti ristrutturati, ove ciascun nucleo familiare occupava una stanza.

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Gli appartamenti in comune sono andati scomparendo a partire dagli anni '70 e '80, ma alcuni "anacronismi" continuano ed esistere, non tanto a Mosca, quanto a San Pietroburgo. Dato che gli appartamenti in comune venivano di solito realizzati segmentando gli alloggi nei palazzi storici, molti di essi si trovavano in immobili di grande prestigio e pregio artistico, nel pieno centro cittadino. Proprio per l'elevato rendimento delle operazioni di "riunificazione", in cui tutti i vani vengono acquisti da un unico proprietario, ha portato alla sostanziale scomparsa degli appartamenti in comune dal mercato immobiliare di Mosca già nel corso delgli anni '90.

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Tuttavia, a San Pietroburgo, rimangono ancora degli alloggi in comune, anche nel centro storico della città. L'investimento in tali proprietà è tuttavia da consigliarsi solo ai professionisti del mercato immobiliare, data la lunghezza dei procedimenti per transazioni multiple e i costi, spesso elevati, per la ristrutturazione successiva all'acquisto.

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Qualità investimento: alta

Difficoltà investimento: alta

Valore investimento: medio

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Edilizia popolare degli anni '60

Con la salita al potere di Nikita Kruchev, l'Unione Sovietica ha avviato un massiccio programma di edilizia popolare, finalizzata a garantire un alloggio indipendente ad ogni nucleo familiare. Il progetto tipo prevede palazzi di 3-5 piani, senza ascensore, con vani di dimensioni molto esigue, cucine minuscole e materiali di costruzione di scarsa qualità. Denominati con il termine vagamente dispregiativo "hruchevki", tali edifici ebbero una diffusione amplissima in tutto il paese, arrivando a costituire circa il 10% del patrimonio immobiliare residenziale della Russia (290 milioni di metri quadri edificati).

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Per i bassi standard qualitativi, l'usura precoce e il frequente posizionamento in quartieri disagiati delle grandi città, tale tipologia di immobili non dovrebbe presentare un grande interesse per l'investitore. A Mosca e a San Pietroburgo è stato avviato un programma per la progressiva dismissione di questi immobili e la loro sostituzione con case di concezione più moderna.

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Qualità investimento: molto bassa

Difficoltà investimento: bassa

Valore investimento: basso

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Case prefabbricate in pannelli di cemento armato del periodo sovietico

A partire dagli anni '70, alle case popolari "hrushioviane" cominciano ad affiancarsi e poi a sostituirsi gli edifici costruiti secondo i nuovi progetti tipo dell'edilizia residenziale. Si tratta di palazzi in pannelli prefabbricati, di altezza variabile dai 9 ai 22-25 piani, che spesso formano interi quartieri nelle periferie delle grandi città. Nonostante una qualità costruttiva leggermente superiore e vani di metratura maggiore, anche tali immobili soffrono i tipici vizi di progetti orientati al massimo risparmio.

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Pur rappresentando oggi la parte più consistente del patrimonio immobiliare in Russia essi, a parte alcune eccezioni, costituiscono un oggetto di investimento poco interessante per l'investitore estero, anche se l'elevata domanda da parte della popolazione per tali alloggi ne garantisce il valore nel tempo.

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Qualità investimento: media

Difficoltà investimento: molto bassa

Valore investimento: medio basso

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Case prefabbricate costruite a partire dagli anni '90

Col crollo dell'URSS, il settore immobiliare diventa mercato. Gli appartamenti e le case non sono più costruite dallo Stato e distribuite a titolo gratuito alla popolazione, ma diventano un business vero e proprio, che deve necessariamente adeguarsi alla domanda. Si assiste quindi a una crescita della qualità nelle tecniche costruttive e nella selezione dei materiali, anche nei segmenti più bassi del mercato.

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I palazzi prefabbricati di nuova concezione offrono appartamenti più spaziosi, cubature più elevate e rifiniture accettabili. Essi si collocano al confine tra le due macro aree del mercato immobiliare russo: quella dell'edilizia popolare e degli immobili di lusso. Oggi offrono un'ottima opportunità di investimento per progetti di volume minore, coniugando un'esposizione finanziaria iniziale non elevata con rapidi ritorni di capitale. Questa tipologia di immobili sono altresì indicati per investitori che intendano entrare nel mercato delle locazioni residenziali.

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Qualità investimento: medio alta

Difficoltà investimento: bassa

Valore investimento: medio

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- Consultare il materiale relativo agli immobili di categoria superiore in Russia

- Tornare alla sezione introduttiva "edilizia residenziale in Russia"

Case in Russia: tipologie

Il patrimonio immobiliare ad uso residenziale in Russia presenta caratteristiche molto peculiari, che vanno considerate da chiunque si approcci al mercato immobiliare russo.

Rispetto al mercato immobiliare italiano, in Russia è riscontrabile una segmentazione molto più marcata dell'offerta, che testimonia una distribuzione meno omogenea della ricchezza. Coesistono, di conseguenza, categorie di proprietà distinte non solo per posizionamento, età e prestigio, ma anche per tecnica e qualità costruttiva, metratura e cubatura media dei vani, isolamento termico e acustico, condizioni generali di usura, valore percepito.

La grande suddivisione del mercato immobiliare russo è quella tra immobili residenziali di classe economica (жильё эконом класса), ed immobili residenziali di lusso (элитное жильё).

Nella prima categoria rientrano gli immobili di vecchia costruzione senza pregi artistici e costruttivi, le case prefabbricate con pannelli di cemento armato, che dominano i quartieri delle periferie, l'edilizia sociale. Una notevole percentuale di questo patrimonio immobiliare risale ancora al periodo sovietico e spesso si trova in condizioni di conservazione scadenti.

Alla categoria degli immobili residenziali di lusso appartengono gli appartamenti ricavati in palazzi storici nei centri cittadini, i grattacieli residenziali di moderna concezione, i complessi di case indipendenti o semi-indipendenti nelle aree periferiche della città.

Entrambe le categorie di classificazione presentano forti disomogeneità al proprio interno. Riteniamo quindi utile una breve presentazione di quanto offra oggi il mercato immobiliare in Russia, che possa aiutare il potenziare investitore a districarsi tra le distinte tipologie dell’offerta.

Nel valutare i diversi esempi di proprietà presenti nel mercato immobiliare russo, utilizzeremo i seguenti parametri:

- Qualità dell’investimento – parametro indicativo dell’opportunità, per un investitore estero, di entrare in una determinata nicchia di mercato, valutata in base alle prospettive di crescita, sicurezza e remuneratività.

- Difficoltà dell’investimento – parametro indicativo delle barriere all’ingresso, quali ampiezza del segmento, assimetrie informative, diversità qualitativa delle proposte all’interno della stessa tipologia di immobili.

- Valore dell’investimento – parametro indicativo dell’esposizione finanziaria necessaria per la realizzazione dell’investimento immobiliare e della redditività nel tempo dello stesso.

Vi invitiamo quindi a prendere visione dei materiali relativi a:

- Immobili residenziali di classe economica in Russia

- Immobili residenziali di lusso in Russia

Mosca: prospettive del mercato immobiliare della capitale russa

A giudizio degli analisti del Centro delle ricerche macroeconomiche della Sberbank, principale istituto creditizio del paese, entro la fine del 2009, iprezzi degli immobili a Mosca subiranno una contrazione del 47-60 %sul mercato del nuovo e del 37-51% su quello secondario.

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Le cause all’origine del trend negativo sono da individuarsi nel rallentamento della crescita dei redditi reali, fuga di capitali all’estero e contrazione del mercato creditizio.

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In un’analisi a breve-medio termine sono stati predisposti due scenari di sviluppo. Il primo prevede, per il 2009, una crescita del PIL tra il 2,5 e il 3,5 p.c., l’inflazione a 11 p.c. su base annua, il cambio col dollaro a 30 rubli. Al verificarsi di queste ipotesi, la contrazione dei prezzi a Mosca dovrebbe attestarsi sul valore di – 34,3 p.c. in rubli e – 46,6 p.c. in dollaro/euro per gli immobili di nuova costruzione, (– 23,1 p.c. in rubli e – 37,4 p.c. in valuta per il mercato secondario).

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Qualora si verificasse lo scenario pessimistico (stagnazione o recessione al 2,5 p.c., inflazione sopra il 12 p.c. e una “notevole” svalutazione del rublo rispetto al dollaro USA),la contrazione dei prezzi in rubli raggiungerebbe i 38,1 p.c. per gli immobili di nuova costruzione e il 25,1 p.c. per il mercato secondario, mentre la contrazione in valuta si attesterebbe, rispettivamente, sui 59,6 e 50,6 p.c.
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Alla luce di questa riduzione del costo al metro quadro, il mercato del Real Estate in Russia, non solo quello delle due capitali, Mosca e san Pietroburgo, appare sempre più interessante per gli investitori esteri. In una prospettiva a medio-lungo termine, il forte sbilanciamento tra la domanda e l'offerta nel settore immobiliare, porterà necessariamente alla rivalutazione delle proprietà, con conseguente ritorno di capitale e marginalizzazioni significative per gli investimenti effettuati nelle fasi calanti e di minima.
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Per informazioni ulteriori relative al mercato immobiliare in Russia ed alle opportunità di investimento più remunerative, ivitiamo a visitare le sezioni rilevanti del nostro sito, o a scriverci all'indirizzo: res@russiares.com 

Federazione Russa: per Fitch prospettive negative per il mercato immobiliare

Come annunciato dall’agenzia internazionale di rating Fitch Ratings, le previsioni sul settore immobiliare e delle costruzioni in Russia sono negative, sulla base di un ulteriore calo nel mercato immobiliare e delle difficoltà di finanziamento.

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L’agenzia ha attribuito le prospettive negative per la crescita del prodotto interno lordo al ridotto accesso ai mercati del credito per gli acquirenti ed al deterioramento delle aspettative degli investitori. Fitch prevede una riduzione dei prezzi del 20-40% per il settore immobiliare nel 2009, a seconda della regione e del segmento. Fitch si attende inoltre un calo delle prestazioni sui mercati primari, a causa della scarsa affidabilità creditizia degli sviluppatori immobiliari.

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Fonte: www.informest.it

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