23/02/2009 Il rapido aumento della popolazione, passata dai circa 8 milioni registrati al tramonto dell’epoca sovietica agli 11-14 milioni odierni, ha condotto a un incredibile boom edilizio, sia nel settore residenziale, degli immobili ad uso uffici e in quello delle aree commerciali.Mosca è quindi cresciuta in altezza e in estensione, con l’edificazione di nuovi grattacieli direzionali e condomini di prestigio nel centro cittadino, e la contemporanea nascita di nuovi quartieri nelle periferie. Il tessuto urbano è poi stato trasformato dall’incredibile sviluppo delle aree commerciali, che ha visto ridisegnate le principali arterie viabili cittadine grazie al proliferare di negozi e centri commerciali.
Nonostante questi cambiamenti radicali, Mosca ha mantenuto l’impianto urbanistico originario, in cui è netto il predominio funzionale e gerarchico del centro cittadino rispetto alle aree periferiche, con l’unica, ma significativa, eccezione relativa all’edilizia residenziale.
La città conserva una pianta radiale, con quattro grandi arterie circolari concentriche: Bulvarnoje Kolzo, Sadovoje Kolzo, III Kolzo, MKAD (analogo del GRA di Roma).
Il centro storico è contenuto dalla cerchia dei boulevard (Bulvarnoje Kolzo), al cui interno si trovano la maggior parte dei palazzi storici, complessi direzionali di livello premium, boutiques di prestigio, centri commerciali di lusso. L’investimento immobiliare in questa area può solo essere di assoluto prestigio e importanza.
Il segmento residenziale è rappresentato da soluzioni abitative di ampia metratura (in media 200 mq), in palazzi storici ristrutturati o edifici di ultima generazione, con un costi al metro quadro che oscillano tra i 10 e i 22 mila dollari USA (dati febbraio 2009).
Le aree commerciali dell’area sono destinate, quasi esclusivamente, ai nomi più noti della moda e del lusso internazionali. Nelle vie migliori, come la Tverskaja, Kamergherskij pereulok, Stoleshnikov pereulok, i prezzi al metro quadro possono anche superare i 50 mila dollari. D’altro canto, la possibilità di trovare locali liberi è molto scarse, stante il grande appeal della zona.
I complessi dirigenziali collocati nel centro di Mosca costituiscono, probabilmente, l’opportunità di investimento immobiliare più interessate a livello paese, garantendo elevate remunerazioni e valore nel tempo. Naturalmente, tali immobili sono più alla portata di investitori istituzionali che di privati e ogni proprietà è oggetto di trattative riservate.
L’area di Mosca compresa nella cerchia del Sadovoje Kolzo (L’anello dei giardini), è, a tutti gli effetti, considerata come continuazione del centro cittadino. In quest’area sono concentrati numerosi uffici e attività produttive che attraggono ogni giorno milioni di utenti e lavoratori.
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Mosca. In rosso il traccitao del Sadovoe Kolzo, che racchiude il centro della capitale.
Il patrimonio immobiliare di questa ampia zona (la lunghezza del Sadovoje Kolzo è di 16 km), è piuttosto variegato, contendo edifici storici, eccellenti esempi dell’edilizia dei primi anni del secolo XX, anonimi palazzi sovietici, complessi residenziali e commerciali realizzati negli ultimi anni. E comunque lecito affermare che la qualità degli investimenti in quest’area della capitale russa rimanga estremamente elevata. In particolare, la zona si presta agli investimenti nel segmento residenziale, finalizzati alla successiva locazione dei locali. La presenza nell’area di numerose attività del terziario avanzato mantiene elevata la domanda per soluzioni residenziali di qualità, da parte di professionisti e dirigenti, anche internazionali. L’investimento nel segmento dei locali uso ufficio presuppone una disponibilità elevata di mezzi finanziari, garantendo pero’ performance molto interessanti .
Mosca. In rosso il traccitao del Sadovoe Kolzo, che racchiude il centro della capitale.
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Le zone periferiche di Mosca presentano un carattere fortemente disomogeneo sul piano dell’utilizzo del territorio, della densità edilizia, delle condizioni ambientali, delle infrastrutture. Questo, naturalmente, conduce a importanti diversificazioni sul piano della qualità e dell’entità degli investimenti. Può essere indicato come il vettore di sviluppo nord-occidentale, tracciato dalla prospettiva Kutuzovski, rappresenti la direttrice più prestigiosa per gli investimenti nel segmento residenziale. Qui è maggiore la concentrazione di complessi di classe premium, realizzati negli ultimi anni o ancora in fase di completamento, che costituiscono la scelta privilegiata dalla elites economiche russe.
L’area metropolitana di Mosca, che si sviluppa all’esterno della MKAD, offre opportunità interessanti soprattutto per investimenti nei terreni edificabili, puramente speculativi, o finalizzati alla realizzazione di attività produttive. Il livello dei prezzi in queste aree variano molto in dipendenza dalla direttrice prescelta, collegamenti con la rete infrastrutturale e, naturalmente, distanza da Mosca.
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