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  • Vendere casa ai russi

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31 gennaio 2009

Il segmento più economico del mercato immobiliare russo è, in prevalenza, costituito da fabbricati realizzati nel corso del periodo sovietico, in attuazione dei numerosi programmi atti a sradicare la cronica penuria di alloggi nel paese. Edifici costruiti in serie, secondo progetti tipo, spesso con risparmio di materiali e senza particolare cura alle finiture. 
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Tuttavia, l'investimento nella fascia basso del mercato immobiliare russo, non necessariamente costituisce una scelta di ripiego per l’investitore. La costante domanda per tale tipologia di immobili a Mosca e nelle grandi città da parte di migranti lavorativi, ne garantisce infatti la rivalutazione nel tempo. Mentre è lecito sconsigliare l’acquisto di tali immobili per la successiva cessione in locazione, stante le difficoltà di gestione a distanza e l’esigua remuneratività, un investimento puramente speculativo a breve termine non è da scartare a priori.  
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Appartamenti in comune (коммунальные квартиры, коммуналки)
Gli appartamenti in comune sono una caratteristica e un retaggio del periodo sovietico, durante il quale la mancanza di alloggi e l'insufficienza di risorse destinate all'edilizia civile, costrinsero milioni di famiglie a condividere le cucine e i servizi in appartamenti ristrutturati, ove ciascun nucleo familiare occupava una stanza.
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Gli appartamenti in comune sono andati scomparendo a partire dagli anni '70 e '80, ma alcuni "anacronismi" continuano ed esistere, non tanto a Mosca, quanto a San Pietroburgo. Dato che gli appartamenti in comune venivano di solito realizzati segmentando gli alloggi nei palazzi storici, molti di essi si trovavano in immobili di grande prestigio e pregio artistico, nel pieno centro cittadino. Proprio per l'elevato rendimento delle operazioni di "riunificazione", in cui tutti i vani vengono acquisti da un unico proprietario, ha portato alla sostanziale scomparsa degli appartamenti in comune dal mercato immobiliare di Mosca già nel corso delgli anni '90.
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Tuttavia, a San Pietroburgo, rimangono ancora degli alloggi in comune, anche nel centro storico della città. L'investimento in tali proprietà è tuttavia da consigliarsi solo ai professionisti del mercato immobiliare, data la lunghezza dei procedimenti per transazioni multiple e i costi, spesso elevati, per la ristrutturazione successiva all'acquisto.
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Qualità investimento: alta
Difficoltà investimento: alta
Valore investimento: medio
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Edilizia popolare degli anni '60
Con la salita al potere di Nikita Kruchev, l'Unione Sovietica ha avviato un massiccio programma di edilizia popolare, finalizzata a garantire un alloggio indipendente ad ogni nucleo familiare. Il progetto tipo prevede palazzi di 3-5 piani, senza ascensore, con vani di dimensioni molto esigue, cucine minuscole e materiali di costruzione di scarsa qualità. Denominati con il termine vagamente dispregiativo "hruchevki", tali edifici ebbero una diffusione amplissima in tutto il paese, arrivando a costituire circa il 10% del patrimonio immobiliare residenziale della Russia (290 milioni di metri quadri edificati).
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Per i bassi standard qualitativi, l'usura precoce e il frequente posizionamento in quartieri disagiati delle grandi città, tale tipologia di immobili non dovrebbe presentare un grande interesse per l'investitore. A Mosca e a San Pietroburgo è stato avviato un programma per la progressiva dismissione di questi immobili e la loro sostituzione con case di concezione più moderna.
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Qualità investimento: molto bassa
Difficoltà investimento: bassa
Valore investimento: basso
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Case prefabbricate in pannelli di cemento armato del periodo sovietico
A partire dagli anni '70, alle case popolari "hrushioviane" cominciano ad affiancarsi e poi a sostituirsi gli edifici costruiti secondo i nuovi progetti tipo dell'edilizia residenziale. Si tratta di palazzi in pannelli prefabbricati, di altezza variabile dai 9 ai 22-25 piani, che spesso formano interi quartieri nelle periferie delle grandi città. Nonostante una qualità costruttiva leggermente superiore e vani di metratura maggiore, anche tali immobili soffrono i tipici vizi di progetti orientati al massimo risparmio.
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Pur rappresentando oggi la parte più consistente del patrimonio immobiliare in Russia essi, a parte alcune eccezioni, costituiscono un oggetto di investimento poco interessante per l'investitore estero, anche se l'elevata domanda da parte della popolazione per tali alloggi ne garantisce il valore nel tempo.
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Qualità investimento: media
Difficoltà investimento: molto bassa
Valore investimento: medio basso
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Case prefabbricate costruite a partire dagli anni '90
Col crollo dell'URSS, il settore immobiliare diventa mercato. Gli appartamenti e le case non sono più costruite dallo Stato e distribuite a titolo gratuito alla popolazione, ma diventano un business vero e proprio, che deve necessariamente adeguarsi alla domanda. Si assiste quindi a una crescita della qualità nelle tecniche costruttive e nella selezione dei materiali, anche nei segmenti più bassi del mercato.
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I palazzi prefabbricati di nuova concezione offrono appartamenti più spaziosi, cubature più elevate e rifiniture accettabili. Essi si collocano al confine tra le due macro aree del mercato immobiliare russo: quella dell'edilizia popolare e degli immobili di lusso. Oggi offrono un'ottima opportunità di investimento per progetti di volume minore, coniugando un'esposizione finanziaria iniziale non elevata con rapidi ritorni di capitale. Questa tipologia di immobili sono altresì indicati per investitori che intendano entrare nel mercato delle locazioni residenziali.
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Qualità investimento: medio alta
Difficoltà investimento: bassa
Valore investimento: medio
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