04/03/2009 Sino a pochi mesi fa, il mercato degli immobili commerciali di Mosca cresceva a ritmi tanto sostenuti, da portare la capitale russa nelle prime posizioni delle classifiche delle città più care. Oggi, con la crisi del sistema bancario russo e la conseguente, drammatica contrazione della domanda, nel segmento delle proprietà commerciali e ad uso ufficio moscovita tira un autentico vento di saldi. La primavera e l’estate diventano quindi momenti imperdibili per investitori esteri che desiderino massimizzare i propri guadagni..
Solo dodici mesi fa, gli investimenti negli immobili commerciali a Mosca garantivano rendimenti annui tra il 10 e il 40%, con variazioni ascrivibili alla categoria dell’immobile e alla sua posizione. La redditività maggiore veniva garantita dagli spazi di vendita al dettaglio (40% annui), seguiti dagli uffici (15-30%) e dai magazzini e strutture alberghiere (10-15%). Ma tali rendimenti presupponevano investimenti iniziali importanti, attuabili solo in presenza di un sistema del credito “generoso”, che oggi non è disponibile.
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Facciamo qualche esempio. L’anno scorso, il prezzo minimo al metro quadro per locali commerciali di qualità bassa nelle zone periferiche di Mosca, corrispondeva a 5 mila dollari USA. Di conseguenza, l’apertura di un punto vendita di dimensioni esigue (80-90 mq), comportava un costo di 450 mila dollari solo per l’investimento immobiliare. Oggi, una soluzione analoga viene offerta sul mercato per poco meno di 300 mila dollari e le soluzioni proposte sono estremamente numerose.
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Per quanto concerna gli immobili ad uso ufficio, dodici mesi fa, con una disponibilità di 1-1.5 milioni di dollari, si poteva diventare proprietari di uno spazio di 250-260 mq, in un centro d’affari di livello medio, di nuova costruzione, nella periferia di Mosca. Oggi, con un milione di dollari, non sarà difficile trovare soluzioni di 300-400 metri quadrati in complessi business della stessa tipologia, mentre 1.5 milioni saranno sufficienti per aprire il proprio ufficio di 480 mq quasi nel centro di Mosca.
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Gli immobili ad uso magazzino sono stati influenzati in misura minore dalla dinamica discendente dei prezzi, ma si attende un loro adeguamento agli indicatori medi di mercato nei prossimi mesi, mentre è più complessa la situazione per il segmento alberghiero. Da un lato, infatti, la contrazione dei prezzi ha abbassato la soglia dell’investimento minimo. Dall’altro lato, il raffreddamento dell’attività economica ha comportato il ridimensionamento dei livelli di riempimento delle strutture. Di conseguenza, gli investimenti in questo segmento dovranno essere attuati solo nell’ottica del termine medio lungo.
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Secondo le rilevazioni effettuate dagli analisti di settore, il prezzo medio degli immobili commerciali a Mosca è diminuito del 60% rispetto ai valori di massima registrati nell’estate del 2008, ma a dicembre-gennaio sono state documentate alcune transazioni con sconti anche dell’80% rispetto al listino iniziale.
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A partire da febbraio, si assiste comunque a un rallentamento nella dinamica discendete dei prezzi, a testimonianza che anche nel segmento degli immobili commerciali siamo prossimi al livello di minima delle quotazioni. I prossimi 2-5 mesi rappresenteranno quindi una fase estremamente interessante per operare investimenti immobiliari in Russia e, in particolare, a Mosca, consentendo consistenti risparmi e con la garanzia di rendimenti anche a due cifre nel medio-lungo perido.
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Grazie alla propria conoscenza del mercato immobiliare di Mosca e a proficui rapporti di collaborazione con selezionati operatori di settore operativi sul territorio, RussiaRes è in grado di fornirvi un’assistenza di assoluta qualità nella selezione delle opportunità di investimento in Russia, in particolar modo nel segmento delle proprietà ad uso ufficio e commerciale. Per qualsiasi informazione e approfondimento, Vi preghiamo di contattarci all’indirizzo res@russiares.com, o contattarci al nostro numero +39 02-40-709-435.
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